Enkele begrippen
uit de taxatieleer
Optimale aanwending: De vraag naar vastgoed
hangt af van de potentiële gebruiksmogelijkheden en niet in
eerste plaats van het actuele gebruik. De waarde van het vastgoed
zal dan ook gebaseerd worden op het meest winstgevende en
maximaal toegestane gebruik. Dit betekent dat indien er twee
of meerdere gebruiksmogelijkheden zijn, een daarvan de meest
waarschijnlijke prijs zal opleveren. Deze prijs is dan het
uitgangspunt voor de taxatie. "De optimale aanwending" kan
het actuele gebruik inhouden of een alternatief gebruik. Maar
ook een combinatie van deze twee behoort tot de mogelijkheden. Vanzelfsprekend wordt bij een eventuele alternatieve aanwending ook rekening gehouden met de te maken kosten c.q. voorgenomen investeringen om de alternatieve gebruiksmogelijkheden te realiseren.
Onverbrekelijkheid van grond en opstallen:
Dit principe gaat geheel uit van de aanwezigheid van de opstallen.
De optimale aanwending veronderstelt vervolgens de vraag:
of de opstallen met haar fysieke beperkingen accepteren en
daarmee de waarde voor de grond overeenkomstig dat gebruik
vast te stellen, dan wel de kosten van sloop te accepteren en daarmee
de (hogere) waarde van de grond te realiseren. De keuze zal
waarschijnlijk vallen op de waarde met de hoogste uitkomst.
Denk ook aan renoveren of aanpassen van
de opstallen.
Substitutiemogelijkheid: Als de onroerende
zaken zijn te vervangen door een ander vastgoed in termen
van nuttigheid of inkomstenproductiviteit. Dit principe van
substitutie vormt mede de basis voor de vaststelling van de
waarde.
Marginale grensnut: De som der delen hoeft
niet gelijk te zijn aan de waarde van het totaal. Bijvoorbeeld: Toevoeging
van een tweede badkamer in de woning, zal in de regel tot
gevolg hebben dat de waarde van het totale vastgoed niet of
niet gelijk stijgt met de kostprijs van de tweede badkamer.
Ook juist het tegengestelde kan het gevolg zijn, bijvoorbeeld door
de toevoeging van een bijgebouw of een extra kamer stijgt de waarde misschien
proportioneel.
Anticipatie: Voor de taxateur betekent dit
dat hij bij zijn waardering anticipeert op de te verwachten toekomstige
opbrengst. De taxateur zal de toekomstige trends in de
begeerte moeten kennen en besluiten welke consequenties deze
trends hebben voor de waarde. Het is de toekomst in plaats
van het verleden dat de taxateur als uitgangspunt voor zijn
taxatie zal moeten nemen. Ook zal hij daarbij gebruik moeten
maken van trends die wellicht al in het verleden zijn begonnen. Veranderingen
die zich eventueel voor zouden kunnen doen zijn in de regel
te onzeker en dus speculatief. Vooruitlopen op speculatieve
verwachtingen heeft geen of uiterst beperkte invloed. Ook
de aanwezigheid op de markt van een sterke groep vragers verstoren
het marktbeeld. Bijvoorbeeld de vraag van de Zweedse beleggers
eind jaren '80.
Vraag- en aanbod: Consumentenvoorkeuren wijzigen
zich regelmatig, terwijl de vraag- en aanbodverhoudingen zich
daardoor ook zullen aanpassen. In de markt kan een tijdelijke
onevenwichtigheid zich voordoen door bijzondere omstandigheden
(dagprijs of lange termijnwaarde). Bijvoorbeeld na het uitbreken
van de Golfoorlog kwamen transacties landelijk moeizaam tot stand omdat
de vraag tijdelijk nagenoeg geheel wegviel en de rente omhoog
schoot. Lokaal of regionaal is ook denkbaar: denk aan uitpondingsprojecten, die de waarde van gelijksoortige objecten in de directe omgeving negatief kunnen beïnvloeden, bijvoorbeeld als er door uitponding op enig moment, in korte tijd veel aanbod op de markt komt. Dit kan ook gelden bij grootschalige nieuwbouwprojecten, waardoor de bestaande markt -door het vele aanbod- tijdelijk in langzamer vaarwater kan komen. De taxateur dient dan rekening te houden met deze factoren en zal een inschatting moeten maken (anticiperen) wanneer dergelijke projecten ten einde lopen c.q. wanneer de lokale markt weer in evenwicht zal komen. Omdat de taxateur een waarde op het moment moet afgeven zal hij
de waarde op korte termijn noemen. Dat er sprake is van een
onevenwichtigheid vermeldt hij in de beschrijving van de marktsituatie.
Balans in gebruik: Een marktstudie kan de
taxateur leren dat het realiseren van een soortgelijk gebouw
als dat van de buren niet realiseerbaar is. Mocht zulks wel
realiseerbaar zijn, dan kan dit consequenties hebben voor de
waarde van de beide percelen.
Kortom:
Het principe van 'balans' betekent dat voor de taxateur dat
hij niet klakkeloos mag aannemen dat de waarde van de naburige
erven gelijk is, maar dat deze wel in relatie staan tot elkaar
of kunnen staan en als zodanig steeds afzonderlijk beoordeeld
moeten worden (hetzelfde geldt voor ruimten binnen een gebouw).
De aanwezigheid van hoge plafonds of diepe ruimtes kan de
efficiëntie negatief beïnvloeden en dus ook de waarde.
Identificatie: De status die een onroerende
zaak met zich meebrengt kan de kooplust vergroten of juist
verkleinen. Bijv. men hoort pas in een bepaalde sociale klasse
indien men in dat gebied woont. Het gaat daarbij niet alleen
om de locationele aspecten, maar ook om de architectuur (ik
woon in en huis van Rietvelt'), grootte of materiaalgebruik.
Wettelijke belastingen: De taxateur gaat
uit bij de waardering van een prijs die tot stand komt tussen
partijen, waarbij geen bijzondere belastinginvloeden een rol
spelen.
Enkele waardebegrippen die bij taxaties van onroerende zaken worden gebruikt:
Marktwaarde:
het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Waarde in het economische verkeer:
de prijs van een onroerende zaak die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop.
De “waarde in het economisch verkeer” is het waardebegrip dat o.a. in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) wordt gebruikt. Volgens de wettelijke definitie moet er in het kader van de WOZ van worden uitgegaan "dat het volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen" alsmede "de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen".
Herbouwwaarde:
de som geld die geïnvesteerd moet worden om na een schadebrengend voorval een bouwwerk met een gelijke economische waarde te stichten.
Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik:
de prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat:
de prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed.
.
Executiewaarde vrij van huur en gebruik:
de prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest
biedende gegadigde zou zijn besteed.
Executiewaarde in verhuurde staat:
de prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk
gebruik bij aanbieding in verhuurde staat (met door de geldgever
gegeven toestemming), door de meest biedende gegadigde zou
zijn besteed.
Terug
>>
|
